Quali Voci Considerare nei Finanziamenti

Mettere a confronto queste offerte non è un compito facile: ciascuna di esse prende in considerazione parametri e indicatori differenti e questo incide sul valore comunicato sinteticamente al mercato.

Ecco perché, prima di lasciarsi conquistare da una promozione, è consigliabile esaminare a fondo il foglio informativo che dovrà essere consegnato dalla banca prima della firma. Successivamente, non sarà più possibile contestare quanto si è accettato tramite la sottoscrizione.

Le voci più importanti, oltre all’Euribor (tasso ufficiale al quale si scambiano denaro le grandi banche europee e che costituisce il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile), sono il Tan (Tasso anno nominale) e il Taeg (Tasso annuo effettivo globale): il primo indica il saggio di interesse che viene applicato dall’istituto di credito sull’importo del finanziamento. Serve per calcolare, mese per mese, la spesa in interessi che il cliente dovrà corrispondere. Per cui la spesa mensile sarà pari al Tan diviso 12 (il numero dei mesi dell’anno), moltiplicato per il debito. Il Tan non comprende, però, gli oneri accessori (ad esempio gli interessi, le spese di assicurazione e quelle di istruttoria e apertura della pratica di credito), che fanno invece parte del Taeg, calcolato sempre in percentuale, ma su base annua.

Non sempre, comunque, il Taeg dichiarato corrisponde ai costi complessivi posti a carico del debitori. Alcuni contratti non includono nell’ammontare le spese di estratto conto, di rifornimento carburante e l’anticipo contante (che può essere previsto per le operazioni di prelievo di contante presso gli sportelli automatici). Pertanto, prima di stipulare un contratto è sempre bene informarsi su cosa comprendono le voci riportate. Ricordando,in ogni caso, che dal calcolo dei costi restano in ogni caso escluse le somme che occorre pagare per l’inadempimento di un obbligo contrattuale e le imposte di bollo.

Quali Sono i Rischi del Mutuo Fondiario

L’acquisto di una casa idonea all’abitazione è un impegno costituzionale che l’Assemblea costituente ha espressamente inserito nella carta costituzionale, si tratta di una norma programmatica nella quale si esplicita che la Repubblica favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione.
Per questo sono stati creati alcuni strumenti legislativi come il cosiddetto mutuo fondiario, l’accesso al credito fondiario ha delle sue specificità e rispetto al credito ordinario tali differenze, spesso, hanno sollevato numerosi dibattiti anche in merito alla legittimità delle norme che regolano la materia.

Riguardo ai rischi legati al mutuo fondiario è necessario fare un riferimento esplicito a questa tipologia di mutuo che si caratterizza innanzitutto per la durata: il legislatore nel definire la durata parla di medio-lungo termine; il secondo aspetto concerne le finalità a cui è destinato il mutuo che è destinato sempre a valorizzare la proprietà immobiliare.
Anche chi non ha una preparazione giuridica si rende conto che il mutuo fondiario rispetto a quello ordinario rispondere meglio alla norma programmatica presente nel dettato costituzionale.
Tuttavia chi si appresta a chiedere un mutuo fondiario non può richiedere più dell’80% del valore dell’immobile mentre nel credito ordinario viene concessa una somma pari al 100% del valore dell’immobile;non è quindi un mutuo adatto a chi ha scarsa liquidità.
Il regime attuale prevede tutta una serie di agevolazioni per chi richiede un mutuo fondiario, i rischi legati a questa tipologia di prestito sono quindi di natura finanziaria , esattamente come il credito ordinario; nel caso infatti di un mutuo a tasso fisso, la garanzia di avere per tutta la durata una rata costante mette il mutuatario al riparo dalle turbolenze dei mercati finanziari; al contrario i rischi connessi alle rate variabili sono legati alle condizioni del mercato, più il costo del denaro sale, più il costo della singola rata è oneroso.

Il rischio maggiore connesso al mutuo fondiario, non riguarda tanto la tipologia dei tassi quanto il fatto che, se un mutuatario non paga sette rate consecutive, l’immobile può essere immediatamente messo in vendita.

Esperienze personali: Quando ho deciso di acquistare la prima casa, ho valutato la possibilità di richiedere un mutuo fondiario , tuttavia il primo ostacolo che ho incontrato è stato proprio il limite dell’ottanta per cento che è molto penalizzante nel caso in cui si abbia scarsa liquidità per fare fronte a tutte le spese connesse all’acquisto della casa.

Per le ragioni esposte il mutuo fondiario è sicuramente preferibile a quello ordinario in quanto molte spese tipo quelle notarili sono notevolmente più basse, tuttavia bisogna tenere presente che il mutuo fondiario può essere richiesto solo per immobili già completati e non in fase di costruzione, questo è un limite che deve essere tenuto in considerazione da chi si accinge a comprare un’abitazione.

Come Estinguere Anticipatamente un Mutuo

Se si dispone di un’ingente somma di denaro è possibile valutare la possibilità di impiegare questo importo per estinguere anticipatamente il proprio mutuo.
Le estinzioni anticipate possono essere di due tipi : estinzione anticipata totale e parziale.
L’estinzione anticipata parziale è utile nei casi in cui si disponga di una limitata somma di denaro e si decida di utilizzarla per decurtare parzialmente il debito residuo del proprio mutuo.Così facendo si ottiene un notevole risparmio perchè nel momento in cui la banca incassa l’importo il piano d’ammortamento originario viene rimodulato stornando in corrispondenza ad ogni rata la quota interessi relativa.

Di norma le banche, a fronte dell’estinzione anticipata parziale, mantengono la stessa durata del piano d’ammortamento diminuendo l’importo della rata.Alcune banche offrono la possibilità di mantenere la rata costante e abbreviare la durata del piano d’ammortamento.
L’estinzione anticipata parziale è meno regolamentata rispetto a quella totale, per questo motivo è bene utilizzare alcune accortezze.
E’ sempre importante, prima di effettuare il bonifico dell’importo che si ha intenzione di versare, informare delle proprie intenzioni la propria banca, sia oralmente ma soprattutto tramite lettera scritta (meglio sempre utilizzare raccomandata A/R.Questo perchè diversamente c’è il rischio che la banca utilizzi l’importo non a decurtazione degli interessi futuri ma registrando l’importo come pagamenti futuri.Per l’estinzione anticipata parziale non è prevista penale.

L’estinzione anticipata totale di un mutuo invece permette di concludere il contratto di mutuo con conseguente estinzione dell’ipoteca, ovviamente anche in questo caso si trae vantaggio dalla decurtazione dal piano d’ammortamento degli interessi futuri.
Un discorso a parte va fatto per quanto riguarda le penali d’estinzione, che sono state rigidamente regolamentate dal Decreto Legge n 7 del 31 gennaio 2007 (detto anche Decreto Bersani che è stato poi convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007).
Il decreto stabilisce che nessuna penale può essere applicata nel caso il finanziamento venga richiesto da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche e professionali,se il muto è stato sottoscritto dal 2 febbraio 2007 in avanti.

Lo stesso decreto fissa inoltre un limite per le penali applicabili ai mutui richiesti prima di tale data.La penale massima cambia in funzione del momento in cui si procede all’estinzione.
Per i Mutui a tasso variabile :
Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
Negli ultimi due anni: nessuna
Per i mutui a tasso fisso stipulato dal 1 gennaio 2001 :
Durante la prima metà del mutuo: 1,90%
Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: 1,50%
Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
Negli ultimi due anni: nessuna
Verificate sempre che le banche rispettino questi requisiti.

Come Ridurre i Consumi per il Riscaldamento

Una riduzione dei consumi di riscaldamento domestico permette ovviamente di risparmiare soldi e di combattere l’inquinamento.
Ci sono diverse soluzioni per poter meglio regolare e tenere sotto controllo il riscaldamento domestico senza dover rinunciare al giusto tepore.

Sistemi domotici
Gli scenari ambientali resi possibili dai sistemi domotici comprendono anche la regolazione e la programmazione della climatizzazione interna. In questo caso il modo di riscaldamento funziona solo quando serve e alla temperatura più idonea, secondo giorni ed orari.
Touch screen serie Eikon di Vimar gestisce anche la temperatura delle stanze. La versione base costa 732 euro iva esclusa.

Punti di dispersione
La presenza di spifferi in una stanza ne altera la temperatura, causando un incremento dell’energia necessaria per mantenere l’ambiente a un livello ottimale di comfort termico. Con un rilevatore appositamente progettato si riesce ad individuare i punti di dispersione e a porvi rimedio.
Rilevatore Termico Black & Decker costa 49,95 euro

Proteggere i solai
E’ provato che dalla copertura di una edificio si verificano le maggiori dispersioni termiche. Quando non è possibile migliorare la tenuta del tetto, la soluzione è intervenire dall’interno con pannelli isolanti appositamente formulati.
Feltro 121 di Rockwool -Pannelli in lana di roccia a bassa densità rivestiti in carta Kraft

Serramenti a tenuta
Installare finestre e porte con una buona tenuta costituisce una barriera efficace. Per le finestre quelle con più camere all’interno del telaio unite a doppi o tripli vetri con aria o gas Argon nelle intercapedini rappresentano un’ottima soluzione.
Per quanto riguarda la tenuta termica delle porte sono quattro i parametri di cui tener conto per valutare la tenuta termica di un serramento d’ingresso. La permeabilità all’aria, la trasmittanza termica, la tenuta all’acqua e la resistenza al vento.

Scegliere una temperatura diversa per ogni stanza
Attraverso i cronotermostati, a parete o a incasso, si può gestire la singola quantità di calore di una stanza, riducendo o aumentando (entro il limite di legge) i gradi di temperatura. E il funzionamento della caldaia viene automatizzato secondo cicli temporali. Si possono ottenere così significativi risparmi con un comfort su misura.

Mutuo e Dazione d’Ipoteca

L’immobile su cui dev’essere iscritta l’ipoteca da dare come garanzia per la richiesta di credito può appartenere: al mutuatario (nel caso il bene fosse già di sua proprietà o dovesse proseguire ad esserlo, come capita ad esempio con i mutui richiesti per ristrutturazioni varie o per liquidità); all’alienante (nel caso il bene fosse in una situazione di compravendita; se lo è, infatti, se l’erogare il mutuo può intervenire a modificare il perfezionamento della stessa compravendita in maniera tale da rendere non trasferibile l’immobile – se non nel caso il mutuante decida di dare una mano – il bene risulterà ancora in mano all’alienante nel momento dell’iscrizione dell’ipoteca, cosa che obbligherà l’alienante a costituirsi come terzo datore dell’ipoteca, dando cioè il suo assenso condizionato all’iscrizione dell’ipoteca stessa); ad un altro soggetto (appunto il cosiddetto terzo datore di ipoteca, che non dev’essere per forza il fideiussore, se il mutuante lo riconosce come tale).

Perizia dell’immobile
In genere, il bene su cui è stata posta l’ipoteca viene valutato da un perito e fatto corrispondere ad un valore di 1,5-2 volte maggiore rispetto al costo a cui l’immobile è stato comperato. Il valore in denaro dell’ipoteca, che è aggredibile da chi ha prestato il credito attraverso il suo pignoramento e la sua conseguente vendita all’incanto, dovrebbe rimanere al di sotto del valore d’importo del mutuo stesso (cioè della parte di debito residua). Lo scopo di valorizzare il bene può essere perseguito in varie maniere, soprattutto basandosi sui prezzi di mercato correnti, o sull’ipotesi del valore che si pensa l’immobile acquisterà in futuro, più precisamente nel momento in cui tutto il mutuo sarà stato ripagato (metodo che viene utilizzato soprattutto in ambito statunitense).

Cambiale ipotecaria
Se si cerca una forma di garanzia diversa e alternativa a quella offerta da un immobile, si può ricorrere alla cambiale ipotecaria, anch’essa pero’ – com’è deducibile dal nome – vincolata da un’ipoteca. Il mutuatario, anche dopo l’iscrizione di un’ipoteca, ha comunque il pieno diritto di godere totalmente dei suoi diritti in quanto proprietario; ed è esattamente questo che egli diviene infatti, per legge, nel momento stesso in cui viene stipulato il rogito notarile: proprietario a tutti gli effetti dell’immobile in questione. In quanto proprietario, quindi, egli può dare l’immobile in locazione, venderlo o darlo in sublocazione, nonostante su di esso gravi l’ipoteca. Nel caso si decidesse di optare per la vendita, o l’acquirente accetterà di accollarsi il mutuo, o chi vende provvederà ad estinguerne la parte rimasta ancora da pagare presso l’istituto di credito mutuante. L’estinzione anticipata comportava fino a qualche tempo fa parecchi oneri, così come anche l’opponibilità dell’accollo (da parte delle banche), limitando molto pesantemente le libertà del proprietario sul proprio immobile ipotecato.

Registrazione dell’ipoteca e suo consolidamento
Non è dal giorno stesso in cui viene stipulato il rogito che l’immobile risulta gravato dall’ipoteca; il consolidamento di quest’ultima richiede un certo periodo di attesa, nonostante il notaio possa comunque provvedere ad iscriverla il giorno stesso del rogito. Il periodo di consolidamento per quanto riguarda i mutui fondiari (particolari in quanto possono raggiungere anche l’80% del prezzo totale di acquisto dell’immobile) è abbreviato: dura dieci giorni. Il notaio provvede, una volta passati dieci giorni lavorativi dal momento della stipula del rogito, a controllare che non si siano verificati problemi o fallimenti riguardanti il mutuatario o altre ipoteche; se questi effettivamente non si sono verificati, allora l’ipoteca viene consolidata.

Risulta essere necessario dunque che vengano effettuate queste verifiche anche su persone fisiche, le quali non possono godere dell’istituto fallimentare e dei suoi benefici. Se questo lasso di tempo non è atteso dal notaio, egli è tenuto a rispondere direttamente al mutuante dell’ipotetica inesigibilità per quanto riguarda il credito, cioè al venditore per il fatto che la somma non è stata accreditata.