Mutuo e Dazione d’Ipoteca

L’immobile su cui dev’essere iscritta l’ipoteca da dare come garanzia per la richiesta di credito può appartenere: al mutuatario (nel caso il bene fosse già di sua proprietà o dovesse proseguire ad esserlo, come capita ad esempio con i mutui richiesti per ristrutturazioni varie o per liquidità); all’alienante (nel caso il bene fosse in una situazione di compravendita; se lo è, infatti, se l’erogare il mutuo può intervenire a modificare il perfezionamento della stessa compravendita in maniera tale da rendere non trasferibile l’immobile – se non nel caso il mutuante decida di dare una mano – il bene risulterà ancora in mano all’alienante nel momento dell’iscrizione dell’ipoteca, cosa che obbligherà l’alienante a costituirsi come terzo datore dell’ipoteca, dando cioè il suo assenso condizionato all’iscrizione dell’ipoteca stessa); ad un altro soggetto (appunto il cosiddetto terzo datore di ipoteca, che non dev’essere per forza il fideiussore, se il mutuante lo riconosce come tale).

Perizia dell’immobile
In genere, il bene su cui è stata posta l’ipoteca viene valutato da un perito e fatto corrispondere ad un valore di 1,5-2 volte maggiore rispetto al costo a cui l’immobile è stato comperato. Il valore in denaro dell’ipoteca, che è aggredibile da chi ha prestato il credito attraverso il suo pignoramento e la sua conseguente vendita all’incanto, dovrebbe rimanere al di sotto del valore d’importo del mutuo stesso (cioè della parte di debito residua). Lo scopo di valorizzare il bene può essere perseguito in varie maniere, soprattutto basandosi sui prezzi di mercato correnti, o sull’ipotesi del valore che si pensa l’immobile acquisterà in futuro, più precisamente nel momento in cui tutto il mutuo sarà stato ripagato (metodo che viene utilizzato soprattutto in ambito statunitense).

Cambiale ipotecaria
Se si cerca una forma di garanzia diversa e alternativa a quella offerta da un immobile, si può ricorrere alla cambiale ipotecaria, anch’essa pero’ – com’è deducibile dal nome – vincolata da un’ipoteca. Il mutuatario, anche dopo l’iscrizione di un’ipoteca, ha comunque il pieno diritto di godere totalmente dei suoi diritti in quanto proprietario; ed è esattamente questo che egli diviene infatti, per legge, nel momento stesso in cui viene stipulato il rogito notarile: proprietario a tutti gli effetti dell’immobile in questione. In quanto proprietario, quindi, egli può dare l’immobile in locazione, venderlo o darlo in sublocazione, nonostante su di esso gravi l’ipoteca. Nel caso si decidesse di optare per la vendita, o l’acquirente accetterà di accollarsi il mutuo, o chi vende provvederà ad estinguerne la parte rimasta ancora da pagare presso l’istituto di credito mutuante. L’estinzione anticipata comportava fino a qualche tempo fa parecchi oneri, così come anche l’opponibilità dell’accollo (da parte delle banche), limitando molto pesantemente le libertà del proprietario sul proprio immobile ipotecato.

Registrazione dell’ipoteca e suo consolidamento
Non è dal giorno stesso in cui viene stipulato il rogito che l’immobile risulta gravato dall’ipoteca; il consolidamento di quest’ultima richiede un certo periodo di attesa, nonostante il notaio possa comunque provvedere ad iscriverla il giorno stesso del rogito. Il periodo di consolidamento per quanto riguarda i mutui fondiari (particolari in quanto possono raggiungere anche l’80% del prezzo totale di acquisto dell’immobile) è abbreviato: dura dieci giorni. Il notaio provvede, una volta passati dieci giorni lavorativi dal momento della stipula del rogito, a controllare che non si siano verificati problemi o fallimenti riguardanti il mutuatario o altre ipoteche; se questi effettivamente non si sono verificati, allora l’ipoteca viene consolidata.

Risulta essere necessario dunque che vengano effettuate queste verifiche anche su persone fisiche, le quali non possono godere dell’istituto fallimentare e dei suoi benefici. Se questo lasso di tempo non è atteso dal notaio, egli è tenuto a rispondere direttamente al mutuante dell’ipotetica inesigibilità per quanto riguarda il credito, cioè al venditore per il fatto che la somma non è stata accreditata.

Come Risparmiare Carburante al Volante

Eco-auto, combustibili alternativi: tutto giusto, ma spesso ci dimentichiamo che tanti piccoli accorgimenti ci permettono di risparmiare già con la nostra vettura. Con il costo della benzina e del gasolio alle stelle, poi, è ancora più importante limitare i consumi dell’auto e risparmiare sul carburante. Vediamo come semplicemente adottando piccoli accorgimenti quotidiani.

Non scaldare il motore a vettura ferma
Oggi non serve più, anche se si tratta di diesel: basta tenere un’andatura moderata finché il motore non ha raggiunto le temperature di esercizio ottimali.

Marcia superiore appena possibile
Accorgimento indispensabile per ridurre i giri del motore e consumare meno. Potete viaggiare:
– tra i 1.300 e i 2.000 giri/min con un motore diesel:
– tra i 1.500 e i 2.500 giri/min con un motore benzina.

Guardate avanti
Non fermate l’attenzione solo sull’auto che vi precede, ma “anticipate” le variazioni di traffico o i semafori, intervenendo sempre dolcemente su acceleratore e freni.

Riducete la velocità
Ricordate che se viaggiate a 110 invece che a 130 km/h, andate più adagio del 15%, ma consumate, in media, il 35% in meno.

Curate la manutenzione
Controllate spesso la pressione dei pneumatici: bastano 0,5 bar in meno per consumare anche il 5% in più.
Verificate anche lo spessore del battistrada (sotto i 3 mm, è meglio cambiare le gomme) e, soprattutto, il tipo di usura. Un consumo eccessivo (sul lato interno o su quello esterno) può essere causato da un assetto non corretto delle sospensioni, che influisce negativamente sui consumi (oltre che sulla sicurezza).
Cambiate l’olio alle scadenze previste, per far lavorare sempre il motore in condizioni ottimali; pulite o cambiate il filtro dell’aria quando indicato dal libretto.

Cosa Sono i Titoli di Stato e Come si Investire

I titoli di stato, conosciuti anche con il nome di (Buoni del Tesoro) sono costituiti da un prestito che i contribuenti fanno alla nazione erogante, solitamente possono essere a tasso fisso, variabile o zero coupon.

Tipologie

Sono tre, le categorie di titoli di stato, che vengono classificati in base alla quantificazione e al successivo pagamento degli interessi
Titoli a tasso fisso: ad esempio i Buoni del Tesoro Poliennali (BTP).
Titoli a tasso variabile: ad esempio i Certificati di credito del tesoro (CCT).
Titoli zero coupon (che non prevedono la cedola): ad esempio i Buoni Ordinari del Tesoro (BOT) o i CTZ, con durata da 18 o 24 mesi e per lotti da minimo 1.5 milioni di euro.

In quest’ultimo caso l’interesse guadagnato altro non è che la differenza tra il valore di acquisto, solitamente minore rispetto al valore nominale, e il prezzo di rimborso, che solitamente corrisponde al valore nominale. Dal ’94 anche gli enti locali sono stati autorizzati ad emettere titoli di Stato: sono i BOC, i BOP e i BOR, ossia i Buoni Obbligazionari Comunali, Provinciali e Regionali.

Modalità di acquisto e di incasso

I titoli di stato si possono acquistare sia tramite aste che attraverso il cosiddetto mercato secondario. In entrambi i casi però è necessario rivolgersi a un intermediario, ossia una banca o un’altra istituzione finanziaria. Nel caso di acquisto tramite aste, è necessario ‘prenotare’ la quantità di titoli che si desidera almeno un giorno prima a quello dell’asta.

Dal 1999 i titoli di stato hanno abbandonato la loro fisicità ‘cartacea’ e come prova di possesso sono sufficienti una ricevuta bancaria e l’estratto conto dei titoli che viene periodicamente inviato dalla banca. In questo caso, dato che l’acquirente diventa intestatario di un deposito titoli a lui intestato, parliamo di titoli ‘smaterializzati’. Questa modalità virtuale permette di accreditare sul conto corrente bancario i corrispettivi delle cedole e del capitale una volta raggiunta la scadenza, mentre negli anni precedenti bisognava recarsi fisicamente in banca con una copia cartacea del titolo e delle cedole allegate al titolo, che venivano letteralmente ‘staccate’. Nonostante la modernizzazione del metodo, però, rimane ancora in uso la terminologia ‘staccare la cedola’. Così come rimangono sempre da pagare le spese amministrative che una volta servivano a coprire le scritture contabili e che oggi, nonostante la materializzazione dei titoli, vengono ancora fatte pagare dalle banche.

L’informatizzazione dei titoli ha anche permesso di ovviare al problema della standardizzazione dei tagli, necessaria per i titoli fisici in carta, che ne consentivano l’acquisto solo con un taglio minimo o per multipli. Con l’utilizzo degli strumenti finanziari smaterializzati, ad esempio i buoni fruttiferi postali, si possono acquistare titoli di qualsiasi valore, grande o piccolo che sia, mentre il limite rimane per chi acquista titoli in banca o in posta. Questo limite non è stato imposto dai ‘distributori’ dei titoli, ma direttamente dallo Stato. I BOT ad esempio, che sono i titoli di stato più acquistati, si possono acquistare per un minimo di 1000 euro o multipli. Questo fa sì che i piccoli e medi risparmiatori abbiano accesso a una capitalizzazione semplice dell’interesse maturato. Il ‘cassettista’, chiamato così perché acquista i titoli, li conserva e reinveste gli interessi guadagnati per l’acquisto di altri titoli è quindi possibile solo per chi investe capitali più importanti, perché solo chi possiede un gran numero di titoli potrà guadagnare ad ogni giro di scadenze i 1000 euro necessari all’acquisto di nuovi BOT, approfittando cos’ di quello che viene chiamato interesse composto.

Titolo indicizzato

Sono strumenti finanziari che, al momento dell’emissione, vengono legati a un indice che regola le modalità del calcolo del rendimento e del successivo rimborso: in questo modo si evita che venga perso in modo eccessivo il loro stesso potere di acquisto.
Sono tre i tipi di obbligazioni di questo tipo:
Obbligazioni a tasso variabile, in caso abbiano un collegamento con determinati parametri economici, ad esempio il tasso di sconto.
Obbligazioni a rimborso indicizzato, quando è il rimborso ad essere collegato ad un indicatore finanziario determinato in precedenza.
Obbligazioni a indicizzazione mista, quando combinano le due caratteristiche precedenti.

Storia

L’idea dei titoli indicizzati nasce in Germania nel primo dopoguerra, ossia nell’allora Repubblica di Weimar, in un periodo in cui la nazione si trovava in una situazione di grande crisi economica caratterizzata da una fortissima inflazione e dalla conseguente perdita del potere di acquisto: in una situazione così, chi avrebbe acquistato un titolo che avrebbe potuto perdere dopo poco tutto il suo valore? Per questo il governo dell’epoca corse ai ripari, ideando un prodotto finanziario che adeguasse il valore stesso dei titoli ad altri indici, di modo che il potere d’acquisto rimanesse invariato, e favorendo in questo modo gli investimenti.

Nel nostro paese, per via dell’articolo 1277 del Codice Civile, che vuole che “i debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale”, questa soluzione non venne subito applicata. Bisognerà aspettare il 1963, con l’intervento della Corte di Cassazione, che stabilì che all’interpretazione letterale dell’articolo dovesse invece sostituirsi un’interpretazione logica, che fosse in grado di mantenere un certo equilibrio tra la prestazione eseguita e la controprestazione corrispondente. Il Legislatore non ha comunque mai preso seriamente in analisi i titoli indicizzati, che vengono tuttora considerati titoli ‘atipici’ rispetto a quelli descritti nel Codice Civile.

Come Risparmiare sull’Acqua in Casa

Oltre ai semplici accorgimenti d’uso da praticare ogni giorno – per esempio chiudere il rubinetto dell’acqua mentre ci si spazzolano i denti, preferire la doccia al bagno, riparare subito eventuali piccole perdite – alcuni strumenti, economici e semplici da usare, possono aiutarci a non sprecare quello che è sempre più l’oro (azzurro) dei nostri tempi.

Sciacquone a doppio pulsante
La metà dell’acqua potabile usata ogni giorno da ogni persona viene utilizzata per lo sciacquone del wc. Ogni volta che lo tiriamo se ne vanno 10 litri di acqua. Installarne uno a doppio pulsante e dosando il flusso a seconda della necessità, consente un risparmio calcolabile in 40 m3 di acqua all’anno per una famiglia media.

Riduttore di flusso
I riduttori di flusso (detti anche rompi getto) applicati a tutti i rubinetti della casa (non dimenticate la doccia) permette di ridurre del 30/50% il consumo di acqua, senza influire su confort ed efficacia. Questo perché svolgono anche una azione di aeratore, ovvero mescolano all’acqua una certa quantità di aria, rendendo il flusso di acqua più leggero ma altrettanto efficace. Sono piccoli oggetti molto facili da montare, basta svitare il filtro del rubinetto ed inserire il riduttore. Sono anche molto economici, bastano pochi euro. In questo modo non solo si consuma meno acqua, ma si risparmia sul gas che serve per riscaldarla.

Miscelatori
Utilizzare il miscelatore al posto di due rubinetti separati riduce lo spreco d’acqua perché consente di trovare più rapidamente la temperatura giusta.

Come Verificare un’Auto di Seconda Mano Prima dell’Acquisto

Con questa guida voglio illustrarvi quali controlli dovete effettuare su un auto usata prima di acquistarla. Il controllo non è soltanto visivo ma va fatta un’analisi totale dell’auto stessa onde scoprire eventuali difetti presenti. Il tutto, magari con l’ausilio di un tecnico di fiducia.

Diffidate se il venditore vi nega una prova su strada: il classico giro di prova serve a verificare se il motore risulta troppo rumoroso, se l’auto non emette dallo scarico eccessivo fumo, se l’accensione avviene senza problemi, se l’auto tiene il minimo regolarmente senza oscillazioni di giri. Durante il giro su strada verificare che l’auto non tiri da un lato: ossia proceda in rettilineo senza “tirare” da una parte o dall’altra. Un paio di frenate decise, a velocità attorno a 80 km/h, permettono di valutare l’efficienza dell’impianto frenante: l’auto non deve sbandare né a destra nè a sinistra.

VANO MOTORE
Aprire il cofano motore e verificare lo stato del motore dell’auto. Il motore deve presentarsi senza tracce d’olio o di liquidi. Deve essere asciutto. Inoltre controllare l’interno dei parafanghi per verificare eventuali riverniciature successive ad incidenti. Controllate anche lo stato della batteria che non deve avere più di 4 anni.

CARROZZERIA
Posizionare l’auto sotto la luce del sole. Se l’auto è all’interno di un salone, la luce dei neon evidenzia ancor di più la presenza di eventuali graffi e/o imperfezioni. Verificate la presenza di ammaccature, interventi eseguiti male o difetti nella verniciatura. Non devono esserci segni di corrosione. Portiere e parafanghi sono i punti più soggetti a piccoli urti.

PNEUMATICI
Sostituire i pneumatici usurati rappresenta un costo aggiuntivo anche molto oneroso. Controllare che il battistrada non sia troppo usurato. Il consumo deve risultare uniforme su tutte le gomme: differenze possono indicare il cattivo funzionamento delle sospensioni o ammortizzatori scarichi. Con una moneta di 1euro verificate l’usura del battistrada. Se inserendo la moneta nelle fessure del pneumatico verificate che il battistrada copre solo la parte d’orata della moneta significa che i pneumatici sono da sostituire.

SUPERFICI VETRATE
Le superfici vetrate vanno controllate alla ricerca di eventuali rigature, crepe o incrinature anche minime e irrilevanti. Anche in questo caso, come nel caso di pneumatici, sostituire un parabrezza o un lunotto posteriore potrebbe farci affrontare un costo aggiuntivo spesso anche molto oneroso.

INTERNI
Il volante, il sedile di guida, i pedali, la pedana, il poggiapiedi, la maniglia di apertura della portiera lato guida e il pomello della leva del cambio si usurano col tempo. Un consumo evidente, specie del volante e del sedile di guida, dovrebbe insospettire nei casi in cui il chilometraggio dichiarato sia basso.

AGLIANDI
Un’auto tagliandata ha un valore maggiore. Dal libretto è possibile verificare i km e gli interventi effettuati (in pratica si conosce la storia dell’auto). Altrimenti bisogna pretendere una dichiarazione scritta dei km percorsi: in caso di alterazione si può chiedere, art. 1479 del Codice Civile, la risoluzione del contratto. Stessa cosa per il libretto di circolazione che ci mostra i nomi dei proprietari precedenti. Diffidate dell’auto se quest’ultima risulta essere stata in possesso di più di 3 proprietari.

Se effettuando tutti i test decidete di acquistare l’auto, chiedete espressamente al venditore che prima di consegnarvi l’auto vi effettui una manutenzione dell’auto stessa con conseguente sostituzione di filtri, lubrificanti, candele e liquidi di refrigeramento. Chiedete anche che vi sia fatta una ricarica dell’aria condizionata. Inoltre, è consigliabile stipulare una scrittura privata come questa in cui sono riportate tutte le informazioni.