Come abbiamo già visto su questo sito, il locatore può sfrattare l’inquilino per necessità. Questo però non può avvenire sempre, ma solo dopo che sia trascorso il primo quadriennio di durata del contratto di locazione. Vale a dire che prima dei quattro anni il proprietario non può in nessun caso e per nessun motivo pretendere che l’inquilino lasci la casa, nemmeno – magari – offrendogli la disponibilità di un immobile nelle vicinanze, qualora l’inquilino non accetti il cambio.
Dopo il quadriennio, anzi, prima di 6 mesi dalla scadenza, il proprietario locatore, per poter procedere con lo sfratto per necessità deve inviare all’inquilino una lettera raccomandata con avviso di ritorno rappresentandogli la volontà di non rinnovare il rapporto di locazione (per un ulteriore quadriennio) e specificando le relative ragioni. Per scrivere il documento è possibile utilizzare questo modello di disdetta contratto di locazione.
Secondo la Corte di Cassazione, peraltro, i motivi vanno comunicati non appena si manifesta la necessità da parte del proprietario di ritornare nel possesso dell’immobile (Cass. Civ. n. 14623/2017).
Risolvere il contratto prima del quadriennio non è quindi possibile, a meno non si riesca a raggiungere un accordo bonario con l’occupante, ad esempio facendogli un’offerta economica.
Qualora, scaduto il termine di 4 anni, l’inquilino non lasci la casa di sua spontanea volontà, al proprietario non resta altra alternativa che fare una causa in Tribunale chiedendo lo sfratto e fornendo la prova della necessità dell’utilizzo dell’immobile. In nessun caso invece il proprietario potrà farsi giustizia da sè cambiando la serratura o staccando le utenze di acqua e luce, fattispecie queste che potrebbero addirittura far scattare il reato penale da parte sua. La causa può essere incominciata anche prima della fine della locazione.
Queste sono le circostanze che il proprietario può addurre al fine di ottenere lo sfratto per necessità, previste dalla legge all’art. 59 L. n. 392/1978, utilizzabili ovviamente come detto dopo i primi 4 anni
quando abbia la necessità, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado;
quando, volendo disporre dell’immobile per abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalità pubbliche sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell’immobile per l’esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l’opposizione del conduttore all’azione del locatore risulti infondata, questi potrà essere esonerato dalle spese di trasloco;
quando l’immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori;
quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l’immobile locato per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento sito all’ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguire sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’appartamento stesso;
quando l’immobile locato sia di interesse artistico o storico, ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell’immobile;
quando il conduttore può disporre di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in un comune confinante;
quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l’immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità. Si presume l’esistenza della sublocazione quando l’immobile risulta occupato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La presunzione non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell’immobile assieme al conduttore;
quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
quando il proprietario voglia vendere l’immobile.
Se invece il proprietario si dimentica di inviare la disdetta il contratto di locazione si rinnoverà tacitamente per un ulteriore quadriennio, quindi è importante che egli si attivi per tempo.
L’inquilino può invece lasciare la casa anche nel corso del primo quadriennio, in presenza di cause sopravvenute e che non dipendono dalla sua volontà. Anche egli deve inviare la racc. a/r – disdetta rappresentando al locatore-proprietario i gravi motivi venutisi a creare.
Altre vicende che possono dar luogo allo sfratto
Oltre a quanto visto sopra, vi sono altre vicende che possono dar luogo allo sfratto, in questo caso anche prima della fine del primo quadriennio.
In primis si può richiamare il caso dello sfratto per morosità: se il conduttore non paga il canone di affitto (anche solo uno) e il ritardo dura per più di 20 giorni, si potrà procedere con la causa per sfratto. Quì peraltro il conduttore potrà evitare di essere cacciato pagando, sino alla prima udienza e dunque davanti al Giudice, l’arretrato, oppure richiedendo al Giudice un termine di 90 giorni (non prorogabile) per farlo.
In secondo luogo vi è il mancato pagamento delle spese condominiali che ricadono sul conduttore, ove l’importo corrisponda a 2 mensilità del canone di affitto.
Un’ulteriore vicenda che può dar luogo alla risoluzione del contratto la si ha per il caso in cui l’inquilino sia molesto all’interno del condominio oppure non rispetti il regolamento condominiale.