L’immobile su cui dev’essere iscritta l’ipoteca da dare come garanzia per la richiesta di credito può appartenere: al mutuatario (nel caso il bene fosse già di sua proprietà o dovesse proseguire ad esserlo, come capita ad esempio con i mutui richiesti per ristrutturazioni varie o per liquidità); all’alienante (nel caso il bene fosse in una situazione di compravendita; se lo è, infatti, se l’erogare il mutuo può intervenire a modificare il perfezionamento della stessa compravendita in maniera tale da rendere non trasferibile l’immobile – se non nel caso il mutuante decida di dare una mano – il bene risulterà ancora in mano all’alienante nel momento dell’iscrizione dell’ipoteca, cosa che obbligherà l’alienante a costituirsi come terzo datore dell’ipoteca, dando cioè il suo assenso condizionato all’iscrizione dell’ipoteca stessa); ad un altro soggetto (appunto il cosiddetto terzo datore di ipoteca, che non dev’essere per forza il fideiussore, se il mutuante lo riconosce come tale).
Perizia dell’immobile
In genere, il bene su cui è stata posta l’ipoteca viene valutato da un perito e fatto corrispondere ad un valore di 1,5-2 volte maggiore rispetto al costo a cui l’immobile è stato comperato. Il valore in denaro dell’ipoteca, che è aggredibile da chi ha prestato il credito attraverso il suo pignoramento e la sua conseguente vendita all’incanto, dovrebbe rimanere al di sotto del valore d’importo del mutuo stesso (cioè della parte di debito residua). Lo scopo di valorizzare il bene può essere perseguito in varie maniere, soprattutto basandosi sui prezzi di mercato correnti, o sull’ipotesi del valore che si pensa l’immobile acquisterà in futuro, più precisamente nel momento in cui tutto il mutuo sarà stato ripagato (metodo che viene utilizzato soprattutto in ambito statunitense).
Cambiale ipotecaria
Se si cerca una forma di garanzia diversa e alternativa a quella offerta da un immobile, si può ricorrere alla cambiale ipotecaria, anch’essa pero’ – com’è deducibile dal nome – vincolata da un’ipoteca. Il mutuatario, anche dopo l’iscrizione di un’ipoteca, ha comunque il pieno diritto di godere totalmente dei suoi diritti in quanto proprietario; ed è esattamente questo che egli diviene infatti, per legge, nel momento stesso in cui viene stipulato il rogito notarile: proprietario a tutti gli effetti dell’immobile in questione. In quanto proprietario, quindi, egli può dare l’immobile in locazione, venderlo o darlo in sublocazione, nonostante su di esso gravi l’ipoteca. Nel caso si decidesse di optare per la vendita, o l’acquirente accetterà di accollarsi il mutuo, o chi vende provvederà ad estinguerne la parte rimasta ancora da pagare presso l’istituto di credito mutuante. L’estinzione anticipata comportava fino a qualche tempo fa parecchi oneri, così come anche l’opponibilità dell’accollo (da parte delle banche), limitando molto pesantemente le libertà del proprietario sul proprio immobile ipotecato.
Registrazione dell’ipoteca e suo consolidamento
Non è dal giorno stesso in cui viene stipulato il rogito che l’immobile risulta gravato dall’ipoteca; il consolidamento di quest’ultima richiede un certo periodo di attesa, nonostante il notaio possa comunque provvedere ad iscriverla il giorno stesso del rogito. Il periodo di consolidamento per quanto riguarda i mutui fondiari (particolari in quanto possono raggiungere anche l’80% del prezzo totale di acquisto dell’immobile) è abbreviato: dura dieci giorni. Il notaio provvede, una volta passati dieci giorni lavorativi dal momento della stipula del rogito, a controllare che non si siano verificati problemi o fallimenti riguardanti il mutuatario o altre ipoteche; se questi effettivamente non si sono verificati, allora l’ipoteca viene consolidata.
Risulta essere necessario dunque che vengano effettuate queste verifiche anche su persone fisiche, le quali non possono godere dell’istituto fallimentare e dei suoi benefici. Se questo lasso di tempo non è atteso dal notaio, egli è tenuto a rispondere direttamente al mutuante dell’ipotetica inesigibilità per quanto riguarda il credito, cioè al venditore per il fatto che la somma non è stata accreditata.